Opzeg door de verhuurder van een huur van 9 jaar
(voor woninghuurovereenkomsten van een andere duurtijd zie hier)
De verhuurder kan de overeenkomst niet zomaar opzeggen. Er is immers een contractuele afspraak dat de huur een vaste periode zal lopen.
De wet voorziet toch enkele uitzonderingen. Zo is een opzeg door de verhuurder wel mogelijk:
1/ Als de verhuurder het pand zelf wil bewonen
De voorwaarden zijn:
- opzeg te allen tijde mogelijk
- opzegtermijn van 6 maanden
- de verhuurder wil we woning zelf bewonen (of door bepaalde familieleden (afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad))
- de opzeg dient de identiteit te bevatten van de personen die er gaan wonen en de verwantschap met de verhuurder; dit laatste te bewijzen binnen de 2 maanden als de huurder dit vraagt op straffe van nietigheid van de opzeg als de huurder dit vraagt
- deze opzegmogelijkheid werd niet uitgesloten in het huurcontract
De verhuurder dient binnen het jaar na de opzeg (of in geval van verlenging na de teruggave van het goed door de huurder) de woning effectief te bewone en dit voor minstens 2 jaar lang aan één stuk.
Gebeurt dit niet, dan heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur. De verhuurder kan hier enkel aan ontsnappen als hij bewijst dat er buitengewone omstandigheden waren die hem verhinderden zijn plichten na te komen.
De huurder kan na een opzeg zelf een opzeg van 1 maand geven, zonder schadevergoeding.
2/ Als de verhuurder het pand wil heropbouwen
De voorwaarden zijn:
- Opzeg enkel mogelijk bij einde van de 1e en 2e driejarige periode, dus na 3 jaar en na 6 jaar
- een opzegtermijn van 6 maanden
- voor een gehele of gedeeltelijke wederopbouw, verbouwing of renovatie
- uitvoering van de werkzaamheden met eerbiediging van de bestemming van het goed
- uitvoering aan het door de huurder bewoonde gedeelte
- kostprijs van de werken moet hoger zijn dan 3 jaar huur
- kennisgeving aan de huurder van de bouwvergunning of bestek of beschrijving werkzaamheden samen met een gedetailleerde kostenraming of een aannemingscontract
- begin van de werken binnen 6 maanden
- einde van de werken binnen 24 maanden na einde opzeg (of vertrek huurder bij verlenging)
- Deze opzegmogelijkheid werd niet uitgesloten in het huurcontract
Indien de verhuurder na een opzeg één van deze voorwaarden van de uitvoering van de werken schendt, heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur. De verhuurder kan hier enkel aan ontsnappen als hij bewijst dat er buitengewone omstandigheden waren die hem verhinderden zijn plichten na te komen. De huurder kan bewijzen vragen dat de werken conform werden uitgevoerd.
Op het voorgaande is er een belangrijke uitzondering voor het uitvoeren van werken aan meerdere woningen in éénzelfde gebouw. In dat geval gelden de vorige voorwaarden maar met de volgende aanpassing:
- Opzeg kan op elk ogenblik, behalve tijdens het eerste jaar
- De kostprijs van de werken dient hoger te zijn dan 2 jaar huur voor alle woningen samen)
- De verhuurder is eigenaar van al deze woningen
De huurder kan na een opzeg zelf een opzeg van 1 maand geven, zonder schadevergoeding.
3/ Zonder reden, maar met schadevergoeding
De voorwaarden zijn:
- opzeg enkel mogelijk bij einde van de 1e en 2e driejarige periode, dus na 3 jaar en na 6 jaar
- opzeg van 6 maanden
- betaling van een vergoeding van 6 maanden huur bij een einde na 3 jaar dan wel 9 maanden huur bij een einde na 6 jaar
- Deze opzegmogelijkheid werd niet uitgesloten in het huurcontract
De huurder kan na een opzeg zelf een opzeg van 1 maand geven, zonder schadevergoeding.