De staat van de woning bij intrede
De verhuurder is verplicht de woning te leveren in een goede staat van onderhoud. Het pand dient als hoofdverblijfplaats en moet dus veilig, gezond en bewoonbaar zijn.
Dit wordt beoordeeld aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder er in komt. Uiteraard moet dit ook gedurende de loop van de huur ook zo blijven.
De Vlaamse Wooncode stelt dat iedereen recht heeft op menswaardig wonen. Om dit te garanderen moet worden bevorderd dat eenieder kan beschikken over:
- een aangepaste woning
- van goede kwaliteit
- in een behoorlijke woonomgeving
- tegen een betaalbare prijs
- met woonzekerheid
De veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen worden opgesomd in art. 5 van de Vlaamse Wooncode van 15.07.1997 en art. 2 van het besluit van de Vlaamse Regering betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen van 12.07.2013.
Het gaat over:
- de minimale oppervlakte
- sanitaire voorzieningen
- winddichtheid
- adequate ventilatie-, verluchtings- en verlichtingsmogelijkheden
- voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en voor het veilige gebruik van elektrische apparaten
- veilige gasinstallaties
- stabiliteit
- toegankelijkheid en het respect voor de persoonlijke levenssfeer;
- minimale energetische prestaties;
- aanwezigheid van drinkbaar water.
Elke woning moet ook voldoen aan de vereisten van brandveiligheid, met inbegrip van de specifieke en aanvullende veiligheidsnormen die de Vlaamse Regering vaststelt. Zo is bv. ook per bouwlaag een rookmelder verplicht.
De verhuurder kan een conformiteitsonderzoek laten uitvoeren en een conformiteitsattest ontvangen als de woning aan alle vereisten voldoet.
Sluit je een huurovereenkomst dat niet voldoet aan de kwaliteitseisen, dan kan de Vrederechter de nietigheid ervan uitspreken. Als huurder kan je altijd de verhuurder aanmanen, naar de Vrederechter stappen of melding maken aan de bevoegde instanties die een controle aan de woning kunnen komen uitoefenen (zie verder).
Uitvoeren van kwaliteitswerken
Het is mogelijk dat overeengekomen wordt dat de huurder op zijn kosten bepaalde werken zal uitvoeren die de verhuurder eigenlijk diende te verrichten. Dit komt voor bij een verhuurder die een woning wil verhuren die nog niet helemaal gerenoveerd is en de huurder deze taak op zich wil nemen.
Voorwaarden zijn:
- schriftelijke afspraken
- bepalen van een termijn waarbinnen de werken moeten worden uitgevoerd
- de werken hebben de bedoeling de vereiste kwaliteitsnormen te bereiken
- gedetailleerde beschrijving van deze werken
- bepaling van de aanvang van de werken
- geen huurgelden te betalen tijdens de realistisch overeengekomen duur voor de volledige uitvoering van de werken
- zolang er gebreken zijn aan de kwaliteitsvereisten, mag de huurder de woning niet bewonen
- een oplevering van de werken na einde door beide partijen
- na einde van de werken dient de huurder een conformiteitsattest aan te vragen
- de verhuurder kan de huur niet beëindigen, kan geen herziening van de prijs vragen dan wel een verlaging van de huurprijs of kwijtschelding
Een onderzoek naar de normen
Diverse instanties zoals woningcontroleurs, wooninspecteurs, ambtenaren,… kunnen een onderzoek doen naar de vereisten van veiligheid, gezondheid, woonkwaliteit, brandveiligheid en woningbezetting van een woning.
Zij gebruiken daarbij een vast voorgedrukt model van een technisch verslag waarmee zij de woning vergelijken en strafpunten kunnen uitreiken.
Is de woning conform met de vereisten en normen, dan kan je aan de Burgemeester een conformiteitsattest vragen.
Zijn er daarentegen teveel strafpunten, dan voldoet de woning niet aan kwaliteitseisen en is er een risico dat men overgaat tot een onbewoonbaarverklaring of een ongeschiktverklaring.
Vaak zal het de huurder zijn die, geconfronteerd met de weigering van de verhuurder om de woning in orde te brengen, de juiste instanties op de hoogte brengt.
Welke verplichting heeft de verhuurder & lot huur overeenkomst
Als verhuurder ben je verplicht een huis te verhuren dat voldoet aan alle veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen. Het is belangrijk te weten dat dit zeker zo dient te zijn op het ogenblik dat de huurder in de woning trekt.
Dit staat in het Woninghuurdecreet (art. 12).
Je bent niet verplicht een conformiteitsonderzoek te laten uitvoeren of een conformiteitsattest te hebben. Indien je zo’n attest hebt dat afgeleverd wordt binnen de 3 maanden na de start van de huur, dan geldt dit als vermoeden dat alle normen nageleefd zijn.
Indien zou blijken dat de woning niet voldoet aan alle normen, dan kan de huurder aan de Vrederechter vragen de huurovereenkomst nietig te verklaren.